Czynsz już bez ograniczeń

We wtorek Trybunał Konstytucyjny uznał, że niektóre z obowiązujących przepisów ustawy o ochronie lokatorów są niezgodne z konstytucją. Gdy wyrok zostanie ogłoszony w Dzienniku Ustaw, co powinno nastąpić w ciągu 2–3 tygodni, lokatorzy mogą się spodziewać podwyżek czynszów.

Do tej pory ich wysokość była ograniczona, teraz o wysokości czynszu będą decydować wyłącznie umowy między lokatorem a właścicielem budynku.

Dla kogo podwyżki

Uwolnienie czynszów dotyczy mieszkańców prywatnych budynków, gmin, spółdzielni mieszkaniowych, przedsiębiorstw państwowych i spółek z przewagą skarbu państwa, innych instytucji państwowych, starostw zarządzających mieszkaniami skarbu państwa. Lokatorzy wszystkich tych instytucji mogą spodziewać się więc podwyżek. Oczywiście ani gminy, ani spółdzielnie nie podniosą czynszu ze względu na ochronę własnych interesów. Ich lokatorzy to przecież potencjalni wyborcy. W strachu mogą być za to lokatorzy mieszkań w prywatnych kamienicach. Im, kamienicznicy mogą podnieść opłaty do dowolnej wysokości. O to przecież walczyli w sądach argumentując, że obowiązujące dotychczas ograniczenia w wysokości opłat pozbawiają ich możliwości remontów budynków – po prostu czynsze są za niskie, by można było za nie utrzymać budynek we właściwym stanie.

Jakie podwyżki

Czynsz będzie co prawda całkowicie wolny, ale jego wysokość pozostanie pod kontrolą państwa. W przypadku zbyt wysokich podwyżek będzie istniała możliwość ich zaskarżenia. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które zaczną obowiązywać po ogłoszeniu wyroku, podzielą podwyżki na dwie grupy:

• Podwyżka do 10 proc.

Każdy z właścicieli budynku będzie mógł wprowadzić ją bez problemu z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Lokator nie będzie mógł się domagać od właściciela ani uzasadnienia podwyżki, ani kalkulacji kosztów.

• Podwyżka ponad 10 proc.

Przy jej wprowadzeniu musi być zachowany co najmniej trzymiesięczny termin wypowiedzenia. Właściciel na żądanie lokatora musi ją uzasadnić na piśmie i przedstawić kalkulację kosztów. Ma na to siedem dni.

W każdym przypadku lokator ma prawo odmówić przyjęcia podwyżki, ale jest to równoznaczne z rozwiązaniem umowy najmu po upływie okresu wypowiedzenia (1- lub 3-miesięcznego).

Innym rozwiązaniem jest skierowanie sprawy do sądu. Mieszkańcy mogą w terminie dwóch miesięcy od ogłoszenia podwyżki złożyć pozew kwestionujący jej zasadność do wydziału cywilnego sądu rejonowego. Podczas rozprawy to właściciel będzie musiał udowodnić sądowi, że wprowadzona zmiana opłat jest zasadna i konieczna. Dopóki nie zapadnie wyrok lokatorzy danej kamienicy będą mogli płacić czynsz na dotychczasowych zasadach. A ponieważ sprawy w polskich sądach toczą się wyjątkowo opieszale, może się zdarzyć i tak, że na rozstrzygnięcie, czy podwyżka była zasadna czy też nie, przyjdzie właścicielowi czekać nawet kilka lat.

Dodatkowym ograniczeniem jest zasada, że podwyżki nie mogą być wprowadzane częściej niż co sześć miesięcy.

Kto zapłaci

W Łodzi w prywatnych kamienicach mieszka około 70 tys. osób. Czy wszyscy mogą spodziewać się podwyżek? Niekoniecznie. W wielu kamienicach czynsze są już i tak wysokie i część mieszkańców przestała je płacić. Kolejna podwyżka może spowodować, że właściciel kamienicy nie dostanie już ani złotówki, a wciąż będzie musiał utrzymywać budynek z mieszkającymi w nim ludźmi, których nie będzie mógł już wyrzucić na bruk. W całym kraju zagrożone podwyżkami jest około 600 tys. osób w kamienicach należących do prywatnych właścicieli.

Jaki czynsz

W Łodzi maksymalny czynsz za m kw. mieszkania, wynosił tyle ile 3 proc. wartości odtworzeniowej, czyli 6,57 zł. Często jest jednak niższy. Według kamieniczników wysokość czynszów, która zapewniłaby środki na remonty starych kamienic powinna wynosić około... 15 zł. Takiego rzędu podwyżki są jednak w praktyce niemożliwe.

Co zrobią, gdy nie zapłacisz

Wbrew pozorom, lokatorzy, którzy nie mają pieniędzy na zapłacenie czynszu, znajdują się w dosyć dobrej sytuacji. Od 5 lutego nie można bowiem nikogo eksmitować na bruk. Nawet osoby, które mają już orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, muszą otrzymać tymczasowe pomieszczenie spełniające określone warunki.

W przypadku, gdy nie płacimy czynszu, właściciel mieszkania musi skierować sprawę na drogę sądową. Sąd może wydać wyrok eksmisyjny, ale właściciel lokalu musi zapewnić swojemu byłemu już lokatorowi inne mieszkanie. Pomieszczenie tymczasowe musi spełniać następujące warunki:

• znajdować się w tej samej miejscowości;

• na każdą osobę z eksmitowanej rodziny powinno przypadać co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej;

• w pomieszczeniu powinien być zapewniony dostęp do źródła wody i do ustępu (choćby poza budynkiem);

• posiadać oświetlenie (naturalne i sztuczne);

• musi być możliwość zainstalowania ogrzewania i kuchenki do przygotowywania posiłków;

• ściany nie mogą być zawilgocone.

Pomieszczenia tymczasowego nie można zastąpić miejscem w noclegowni, a od powyższych wymagań można odstąpić jedynie po uzyskaniu zgody eksmitowanego.

Komornik nie może przeprowadzić eksmisji, jeżeli nie ma dokąd lokatora eksmitować. Jeżeli właściciel sam nie jest w stanie zapewnić odpowiedniego pomieszczenia, komornik powinien zwrócić się o pomoc do gminy. Eksmisja powinna zostać wstrzymana do czasu zapewnienia odpowiedniego pomieszczenia.